随着五龙汇CR22025地块的落锤，2022年南通土拍正式收官。

(资料图片)

据不完全统计，2022年南通大市共计挂牌170宗涉宅地块，其中144宗成功出让，26宗撤牌&流拍，成交土地面积约721万方，揽金约711亿元。

以下是近三年南通大市涉宅地块成交走势图，可以看到，2022年成交地块数量、面积、金额均呈下跌趋势，其中成交金额未破千亿，约为上一年的67%。

下面笔者将从区域分布、拿地房企、土地价格等维度，分析2022年南通土地市场的表现。

No.1

五轮集中供地揽金331亿

未来“少量多次”或成常态

2022年南通共进行了五轮集中供地，相较2021年供应批次增加，但单批次供应量有所减少。

业内认为，随着经济、行业、企业的背景和发展逻辑发生转变，未来供地会逐步淡化“集中式”，转向“少量多次” 模式。

数据显示，2022年南通五轮供地共计挂牌72宗地块，其中58宗成功出让，14宗流拍&撤牌，成交土地面积约311万方，成交金额约331亿元，详情如下：

值得一提的是，集中出让的58宗地块中，有50宗为城投摘牌，占比约86%，其中11月份第三轮供地，更是全部由城投包揽，相较2021年城投占比进一步加大。

No.2

南通市区吸金180亿

通州区仅出让6宗宅地

具体来看各区域表现：

可以看到，2022年土地出让宗数最多的是南通市区和如皋，均为22宗；出让面积最大的是通州湾，约132万方；成交金额最高依旧是市区，约180亿元。

值得注意的是，2021年土地出让量最大的通州区，今年仅6宗地块落锤，十分“低调”，这与板块库存较大、行情偏弱有一定关系。

具体南通市区各细分板块出让情况如下：

No.3

城投拿地占比超8成

仅7家品牌房企落子

从拿地企业结构来看，不同于部分城市央国企与本土城投分庭抗礼的局面，南通城投称得上2022年南通土地市场的“绝对一番”。

上述144宗成交地块中，有120宗竞得人为本土城投（包含联合拿地），占比约83%，而2021年南通城投拿地占比约63%。

尤其通州和启东，2022年的土地市场完全被城投“包圆”，相对而言，海安和如东城投占比还算较低。

品牌房企方面，4家央企出手。中海再落一子新东区；华润拿地主城圆融板块；澳门南光和中铁四局两大新面孔，首入南通市区落子五龙汇。

另有3家规模房企露面，其中绿城落子新东区，仁恒、朗诗拿地如皋。

不仅品牌房企几乎“隐身”，土地溢价率也普遍较低。数据显示，2022年落锤的144宗地块，仅12宗产生溢价，其余均为“一轮游”。

一句话总结，南通房地产行情依旧偏弱，房企对后市信心依旧不足。

No.4

地价、楼面价普遍下跌

“不限房价”渐成主流

最后，笔者统计了2021年/2022年南通各区域最高地价和最高楼面价数据，来看看各区域地价、楼面价的涨跌情况。

①地价

从时间维度来看，除通州湾以外，2022年各区域最高地价均出现明显下跌，其中跌幅最大为如皋，达17610元/㎡。

从区域维度来看，目前土地价格最高依旧是市区，最低的是通州湾板块。

②楼面价

2022年南通大市一共诞生了22宗“万元地”，具体包括市区12宗，海门5宗，海安1宗，启东4宗。

相比2021年，仅海安最高楼面价上涨了2193元/㎡，通州湾无变化，其余板块均呈下跌趋势，跌幅最大依旧是如皋。

③房价

从11月份第三轮集中供地开始，“不限房价”逐渐成为南通土拍市场的主流。

上述144宗出让地块，有80宗对房价作出限制，占比约56%，对比去年有所下跌。

80宗“限房价”地块具体分布如下，最高新房备案均价同样出现在市区，为3.2万/㎡。

No.5

总结

总结而言，2022年南通土地市场依旧偏冷，主要体现在四个方面：

①成交地块数量减少；②溢价率普遍较低；③城投拿地占比增加；④地价、楼面价明显下跌。

与此同时，房企的开工、入市节奏也明显放缓，上述144宗地块，目前仅4宗开盘。

2022年落槌地块何时入市？2023年南通土地市场能否回暖？我们且走且看。