苏州月报｜政策利好释放下5月新房成交稳中趋升，二手房活跃度回落
一、新房市场量价齐升，工业园区成交亮眼
(资料图)
（一）成交：政策端释放利好下新房成交逆势上升
进入2023年，一季度随着疫情防控的放开，加上去年以来出台的多轮宽松政策发酵，积压的需求集中释放，3月楼市小阳春效应下，房企推盘力度加强，成交达到年内小高峰。但是这一波热潮未能延伸二季度，在需求释放接近完毕后，4月份成交活跃度下滑，5月苏州接连两次松绑公积金贷款政策，包括贷款额度提升以及公积金可作为首付款等，促进刚性和改善性需求的释放，带动成交逆势回升。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月苏州新房成交4334套，环比上涨6.04%，同比下降22.32%。从累计来看，1-5月苏州新房累计成交20341套，同比下降23.21%。预计6月进入房企冲刺半年业绩的节点期，推盘力度加大，优惠促销活动叠加，成交热度有望高于5月。
（二）价格：工业园区成交大幅提升拉动整体房价上涨
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月苏州新房成交均价为30423元/㎡，环比上升4.63%，同比上涨45.57%。新房价格连续三月回升。本月处于全市价格高地的工业园区成交大幅提升，带动整体房价上涨。
（三）库存：本月去化良好带动下库存量止升回落
进入2023年，年初在春节假期等影响下，房企推盘量降至历史低位，2月市场恢复常态化，加上房企提前备战金三银四，推盘节奏有所加快，3月份迎来楼市小阳春，房企积极推新，供应量环比翻四倍，进入4月份，房企推盘热情逐步减退，5月与4月相差不大。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月新建商品住宅批准上市套数为3496套，环比下降1.4%，同比下降31.4%。从库存量来看，根据数据显示，2023年5月苏州新房库存为51770套，环比下降2.33%，同比下降25.91%。库存在连续两月上升后5月迎来回落。从去化周期来看，本月去化周期为8.86个月，较上月下降了0.06个月。
2023年5月，苏州共有18个商品住宅项目获取预售证，较上月减少2个，共计3496套房源申领销售许可，较上月减少49套。在3月传统小阳春房企推盘热潮过去后，4、5月连续两月推盘量减少。5月申领销售许可的楼盘主要集中于工业园区、相城区以及吴江区，分别有5个、5个、3个楼盘申领。其中，工业园区的建发缦月华庭共取证196套，首次开盘4栋一次性全推，项目位于园区核心湖东板块，打造建发3.0新现代产品系，尚未入市就备受市场关注。
（四）分区：工业园区成交涨势领先，吴江区紧随其后
从本月苏州区域成交表现来看，6大区域中，4个区域成交量上升，2个区域成交量下滑。其中，工业园区成交958套，环比涨幅超90%，遥遥领先；其次为吴江区，5月成交808套，环比涨幅超26%；吴中区位列涨幅第三，本月成交999套。相城和姑苏两区环比分别下降9.37%和8.38%。
从占比来看，吴中区仍是全市成交最为集中的区域，本月成交占比为22.1%，较上月扩大0.5个百分点。工业园区紧随其后，成交占比为21.2%，较上月扩大8.4个百分点。
（五）板块：体育公园板块成交领跑，黎里板块跃居第二
从各大板块成交来看，吴中区和相城区仍然是热销板块最为聚集的区域，分别上榜7个和5个板块。其中，工业园区的体育公园板块本月成交379套，成交均价为47498元/㎡，位居成交榜首；吴江区的黎里跃居TOP2，本月成交232套，成交均价为20706元/㎡；同属吴江区的太湖新城板块本月成交230套，位列第三，成交均价为27152元/㎡。
（六）房企：绿城中国单月销售额破20亿位列榜首
从5月房企在苏州的销售业绩来看，有3个房企单月销售业绩破10亿元，其中，绿城中国单月销售额破20亿元，成为当之无愧的榜首，值得关注的是绿城云庐单个项目销售额就超17亿元；山东中建以13.1亿的销售额位列第二名，保利发展以10.5亿元杀入前三。同时，龙湖、旭辉、万科等优质民企以及华润、招商蛇口、中国金茂等大型国央企均在苏州市场占据稳定位置。
（七）项目：绿城云庐、建发缦玥华庭等项目成交活跃
从苏州新房成交套数TOP20项目来看，主要集中于吴中区、工业园区、吴江区等区域，分别有7个、4个、4个项目上榜，其中，绿城云庐成为本月的销售冠军，单月成交219套，成交均价为49816元/㎡；建发缦玥华庭位居第二，本月成交187套，成交均价为51482元/㎡；保利天珺单月成交138套，成交均价为43980元/㎡，位列第三。
从成交金额来看，TOP4项目全部为工业园区包揽。建发缦玥华庭、绿城云庐销售金额破10亿元。
二、5月二手房成交继续回落，跌幅扩大
（一）成交：二手房成交两连降，本月跌幅扩大
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月苏州二手住宅成交6853套，环比下降14.81%，跌幅扩大11.28个百分点，同比上涨106.23%。从累计来看，1-5月苏州二手房累计成交31434套，同比上涨96.27%。苏州二手房成交两连降，在3月小阳春过去后，成交热度步入下滑轨道。
（二）价格：二手房价格连续4月稳步回落
根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年5月苏州二手住宅市场均价为29066元/㎡，环比下降0.31%，同比下降2.88%。苏州二手房市场均价连续四月回落，近几个月来苏州二手房挂牌量持续增加，供大于求现象明显，市场逐步进入买方市场，导致房源之间的竞争变得更加激烈，大量房东为了加速出手选择降价挂出，带动市场均价回落。
（三）调价房源：涨价房源占比回落2.97个百分点，业主涨价信心不足
从涨降价房源来看，2023年5月苏州二手住宅调价中涨价房源占比为13.6%，较上月收窄1.08个百分点。自2022年9月开始涨价房源占比连续五月扩大，随后在2023年2月开始连续三月回落。对后续市场的不确定性以及宏观经济恢复不及预期，使得业主更愿意将手头房产出售回笼现金，降价出售行为增多。整体来看，市场信心的修复是缓慢曲折的，后续市场仍需要实质性的利好政策加持。
