“分裂”的汇通路！有盘拿下开门红，有盘9个月只卖23套

43.8%中签率、186套精装房当天去化超6成，美都星屿熹的首开大捷，让沉寂已久的汇通路重新走到台前。

南京楼市起起伏伏，在前两年市场持续下行的时候，和所有非顶流板块一样，汇通路也不可避免地陷入困境：分销、打折、去化艰难。

(相关资料图)

哪怕是如今市场开始全面回暖，“老大难”牡丹大观天下仍未破局重生，去化愁云惨淡。

客观审视美都星屿熹与牡丹大观天下，相信会有很多启发。

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先来看美都星屿熹。

美都星屿熹于5月23日首开，户型建面约75-89㎡，精装均价约3万/㎡，首付3成。

186套共吸引425组买房人报名，综合中签率约43.8%，开盘当天去化超6成。

许久未有热盘刷脸的汇通路，靠美都星屿熹的“开门红”，在豪宅围堵的市场热度上，抢下一片阵地。

完美控制总价段

美都星屿熹起步户型建面约75㎡，另有约83、89㎡户型可选。

美都星屿熹一房一价表

首开精装约3万/㎡，起步总价约210万，最高总价约275万，对预算有限的首置买家，非常友好。

更重要的是，与板块其他楼盘相比，美都星屿熹没有升级包，精装修交付，一步到位。

契合年轻买家需求的产品

例如建面约75㎡的2+1房，进深约2.4米的阳台，业主拥有更多的自由支配空间。

在保证置业门槛友好的基础上，户型设计既保证功能性完整，同时提高舒适度，性价比相对较高。

对于美都星屿熹来说，在踩对了市场节点、精准拿捏市场需求之后，走出独立行情便不在话下。

目前网上房地产数据显示，美都星屿熹开盘至今累计认购97套、累计成交28套，转化率非常可观。

截图时间：6月12日

反观距离汇通路地铁站更近的牡丹大观天下，去化成绩可谓“凄惨”。

牡丹大观天下于2022年9月24日首开，目前共累计认购16套、成交7套，整体去化不足2成。

两下对比便可知，美都星屿熹被称为“首开大捷”，一点也不为过。

除了美都星屿熹和牡丹大观天下，汇通路有房在售的还有新城铭著风华、万科紫辰光年（尾盘）、正荣润岚府（尾盘）。

看一下各盘去化情况：

万科紫辰光年：2021年11月首开，484套房源仅剩28套未售。

正荣润岚府：2020年12月首开，561套房源仅剩75套未售。

新城铭著风华：2021年11月首开，799套房源中有417套未售，整体去化约5成左右。

相对而言，汇通路目前的新房供应量相对有限，但个别楼盘仍有较大的去化压力。

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“首开摇号”和“9个月去化不足两成”互为邻居，单单一个汇通路，市场分化就已非常明显。

目前中南君启项目“停滞”，暂时按下不表。我们从位置、产品以及房企等方面，来分析一下在售楼盘两极分化的原因。

①、位置。

从地图上可以看到，汇通路楼盘分布较为集中，区位优势以及生活配套基本共享。

其中，除在售尾盘不算，牡丹大观天下是剩余3盘当中，距离汇通路地铁站最近的项目，且临靠一幅商办综合用地和一个规划综合公园，未来小区的综合居住条件，较为优秀。

可见小范围内的位置优势并不能决定去化速度，踩对市场节点更重要。

②、产品定位。

汇通路位于主城以北，有地铁4号线加持，周边多徐庄软件园、紫东国际创意园等多个产业园区，年轻人才聚集。

这些客户群体，既预算有限，又对居住空间有更苛刻的要求，因此定位足够精准才能够霸占市场。

在市场全面下行的情况下，“精准定位”尤为重要。

牡丹大观天下楼盘分布

牡丹大观天下的户型建面约103-143㎡，均价约3万/㎡，另有2800元/㎡升级包可选。

据置业顾问透露，牡丹大观天下目前的优惠为“买包9折、不买包9.2折”。

按照一房一价表显示的房源价格，算下来是含包起步总价约295万，不含包起步总价约为275万。

更适合有首改、改善买家，而预算有限的首置买家，则被拒之门外。

美都星屿熹楼盘分布

而美都星屿熹的起步户型为建面约75㎡，另有建面约82、89㎡可选，首置定位更精准。

首开精装均价约3万/㎡，没有升级包，起步总价约210万。起步约65万（不含包）的置业差价，对买房人的吸引力直接爆炸。

③、开发房企。

作为老牌国企，黑牡丹曾挤进克而瑞发布的2021年常州上半年销售榜单前十（权益榜和全口径榜）。

同时，也在常州打造了牡丹和府、牡丹学府等多个口碑项目，实力可见一斑。

同样是国企实力，南京地铁开发实力同样雄厚。

只不过对于南京买房人而言，南京地铁的熟悉度更高，本土国企的诱惑力更大，这也是每个外来房企都要接受的考验。

还有更重要的原因，那就是市场节点。

以牡丹大观天下为例。黑牡丹于2021年9月拿地，当时市场热度高、房企争相拿地、地价普遍较高。

而后拿规划、开工建设、公开亮相，首开恰好赶上了市场下行，买房人观望心态浓厚，直接影响房源去化。

而此时的万科紫辰光年和正荣润岚府，早已提前消化大部分需求，因此续销效果也不明显。

终于等到市场好转，还未满血复活的牡丹大观天下，又遇到了产品升级、总价更友好、没有升级包的美都星屿熹，在价格上失去优势。

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把时间再往前拨几年，这个位于4号线以南、毗邻仙林的汇通路板块，还是个香饽饽。

地铁早已通车，可承接来自仙林的外溢客群，同时有二十八新所在侧，有相当可观的优质置业客群。

相对来说，汇通路板块面积不算太大，住宅较为集中，小区域内暂无大型商业落地，好在距离仙林金鹰不远，未来还有仙林德基和仙林苏宁广场，基本解决娱乐消费问题。

同时教育利好也相当给力，仙林南外公办分校（在建）和仙林南外公办幼儿园（在建），小学在去年9月份开工，有望2024年招生。

最后还是房价优势。目前的仙林板块，新房供应有限，无论是二手房价格还是新房价格，对于首置买家来说，都相当有难度。

反观“邻居”汇通路，其住宅定位都以首置、刚改为主，再辅以部分改善产品，对买房人有很大的包容性。

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同一板块、互为邻居，去化成绩却天差地别，这样的情况在南京楼市并不是个例，河西南、江宁东山等板块都有冰火两重天的情况。

例如河西南板块，楼盘众多、品牌房企扎堆，内卷持续升级。

但板块内，多数楼盘同质化严重，产品可替代性强，亮点不够明显，因此当板块供货量充足，想要走出独立行情就不太容易了。

还有江宁东山，虽然板块在售新房不多，但既存在摇号售罄，也有开盘续销。

究其根本，不外乎小范围内的区位优势、产品是否贴合市场大势、房企是否更得人心等原因。

可见在地段相差无几的情况下，房企既要踩准市场节点，也要在居住理念上不断迭代，才能做出具有辨识度的产品，俘获更多买家的芳心。