施罗德近日发布研报指出，能够抵御通胀的不仅仅是住宅行业。所有分行业的许多租赁都明确承诺，租金上涨(或“自动扶梯”)将与通胀挂钩。在某些情况下，也有带有固定自动扶梯或在特定时间进行租金审查的租赁。

虽然住宅物业可以是一种合理的投资，但它也是生活的必需品之一。每个人都需要住的地方。正是这种基本的人类需求，使得住房(以及交通和食品)被纳入美国消费者价格指数(CPI)的三大组成部分之一。

住宅资产所有者可以获得实际回报，因为他们的现金流与通胀水平持平，甚至在某些情况下超过通胀水平。而且，能够抵御通胀的不仅仅是住宅行业。所有分行业的许多租赁都明确承诺，租金上涨(或“自动扶梯”)将与通胀挂钩。在某些情况下，也有带有固定自动扶梯或在特定时间进行租金审查的租赁。

这些都让投资者有机会确保他们的收入产生真正的回报;也就是，一个高于通货膨胀的国家。

抵御通胀的历史措施

许多房地产资产的本质，比如住宅(每个人都需要居住的地方)、医疗(每个人都会在某个时候生病)或数据中心(每个人都用数字方式交流)，是投资者历来免受通胀影响的原因之一。

美国银行(Bank of America)对1950年至2020年期间各种资产类别与美国CPI的相关性进行的一项研究(见下图)支持了这一观点。它得出的结论是，实物资产是对冲通胀的一种手段。

仔细选择物业资产

新冠疫情加速了电子商务和在家工作等一系列趋势。这些长期的结构性问题削弱了零售和写字楼等房地产资产所有者的定价权。因此，将通胀上涨转嫁给这些大楼租户的能力非常有限。

低需求和高供给对任何市场来说都是有害的组合。我们相信，在中长期内，某些分行业将继续经历充满挑战的经营环境。因此，选择合适的房地产类型变得前所未有的重要。

如今，投资者如何获得定价权?

将重点放在经济增长一直最为强劲的地区，意味着投资者可以最大限度地将增加的成本转嫁给租户。

有一些分行业的特点是供应水平非常低。例如，在许多城市，获得建设数据中心、仓库、自助存储单元或学生宿舍的规划许可可能是非常困难的。然而，对这类资产的需求仍在增长。

随着原材料成本降低，某些子行业的定价权将上升。

市场缺乏新房产的主要原因有两个：

首先，疫情导致建筑工地关闭，新供应开始放缓。其次，原材料成本的急剧上升和供应瓶颈导致开发商利润率下降。虽然这让开发者感到沮丧，但希望在于它增加了现有资产的价值和需求。

许多投资者担心利率上升将对房地产行业产生影响。然而，历史证明，这不应该引起关注。在上两个加息周期开始时，全球房地产投资信托(REIT)行业的总回报为正。（编辑：ZA）